Si te mueves en el mundo de las finanzas y tratas de estar informado sobre las últimas tendencias, seguro que ya has escuchado hablar de tokenización de activos. Y si todavía no haces inversiones, es posible que también, porque el fenómeno de los tokens está por todas partes. Por eso vale la pena empezar por lo esencial: ¿qué son los tokens y qué es la tokenización de activos, o la tokenización inmobiliaria en concreto?

Acudamos al clásico ejemplo de la clase de matemáticas de Primaria. Imagina que tienes una tarta. Si la guardas en la nevera, solo tú podrías comer. Si alguien quiere comprar un trozo, tendrías que ir a la nevera, cogerlo y dárselo. Ahora cambiemos la tarta por un edificio. Por una casa. ¿Puedes vender parte de una casa? Sí, pero tal como supondrás sin conocer la legislación, los trámites no son sencillos ni breves. La tokenización es una solución a este problema.

A través de la tokenización podemos convertir derechos sobre algo real (quizá no una tarta, pero sí una casa, un coche, una obra de arte…) en tokens digitales. Cada token representa una parte del activo —sí, el pedazo de la tarta—, pero puede comprarse, venderse o intercambiarse digitalmente —sin ir a la nevera—. Más rápido, más sencillo… y también más seguro. En este punto tenemos que hablar de blockchain.

Los tokens no se guardan en el frigorífico, sino en una blockchain. Imagina un gran cuaderno digital donde se registran todos los movimientos de los tokens, con la particularidad de que nadie puede borrar lo que se ha escrito. Se actualiza en tiempo real y los movimientos se pueden consultar con suma facilidad, sin riesgo de falsificaciones. De este modo, sin que la tarta se mueva de la nevera puedes saber a quién pertenece cada trozo —recuerda, representado por un token— en cada momento.

Recapitulando:

• Un token es como un ticket digital, que sirve para representar una parte de algo real. En lenguaje un poco más técnico, es una unidad digital de valor basada en tecnología blockchain, que puede representar activos (como criptomonedas), derechos (como acceso a un servicio) o identidad dentro de un sistema. Puede ser fungible (intercambiable, como Bitcoin) o no fungible (NFTs, únicos e irrepetibles)
• La tokenización es el proceso por el que dividimos un activo en tokens para facilitar que más personas puedan invertir en él. Dicho de otro modo, un activo físico o digital se convierte en token en una blockchain, permitiendo su representación, transferencia y fraccionamiento de forma segura y programable. Se aplica en finanzas (acciones tokenizadas), bienes raíces, arte digital (NFTs) y sistemas de identidad.
• La blockchain es el gran cuaderno digital que guarda toda la información de los movimientos de los tokens de forma segura y transparente. Es un sistema de registro digital descentralizado y seguro que almacena datos en bloques encadenados criptográficamente. Cada bloque contiene transacciones verificadas por una red de nodos, lo que garantiza transparencia, inmutabilidad y resistencia a la manipulación sin necesidad de intermediarios. Se usa en criptomonedas, contratos inteligentes y trazabilidad de datos.

Ahora ve a la nevera —la de verdad— y coge algo para calmar el apetito que el ejemplo de la tarta te habrá despertado. Como ya sabes qué es un token, en qué consiste la tokenización y cómo funciona la blockchain, podemos centrarnos en sus aplicaciones en el mundo de las finanzas.

La tokenización inmobiliaria en España

El mercado de tokenización está en pleno crecimiento a nivel mundial. Algunas estimaciones han llegado a apuntar que la tokenización de activos ilíquidos (como bienes inmuebles o piezas de arte) podría alcanzar en el año 2030 cifras equivalentes al 10% del PIB mundial​. Es cierto que hay previsiones bastante más moderadas, pero lo que podemos afirmar sin miedo a equivocarnos es que se trata de un mercado en auge. En España ya hay varias plataformas fintech en activo que permiten invertir en inmuebles a través de tokens. Como verás, esto supone una revolución democratizadora en el mercado inmobiliario, dado que rebaja drásticamente el umbral de acceso a la inversión. El sector está todavía en fase de expansión, pero varios actores han conseguido consolidarse y atraer inversión nacional e internacional.

Plataformas especializadas en tokenización inmobiliaria

• Reental es una startup pionera. Suyo fue el primer inmueble tokenizado en España, en 2021: un piso en Sevilla, adquirido por 54.800€. De acuerdo con su web oficial ya han tokenizado más de 80 proyectos inmobiliarios, con un volumen invertido que supera los 57 millones de dólares repartidos por 90 países. Permite hacer inversiones desde 100€ —es el valor de 1 token— y distribuye rentas mensuales de alquiler a los tenedores. Más recientemente, en 2024, lanzó un marketplace P2P, un lugar para la compraventa secundaria de tokens entre particulares. Por supuesto, hablamos de una liquidez limitada si la comparamos, por ejemplo, con la bolsa. Lo interesante de Reental es que su volumen de activos tokenizados está en evidente auge: en 2023 eran 14.8 millones de dólares, menos de un 25% del volumen actual.
  
• Hausera es una plataforma más joven, nacida en 2023 con el foco en la vivienda residencial en Murcia. Los datos de su web oficial hablan de 24 operaciones realizadas (12 terminadas), más de 15 millones de euros financiados en dos años y una rentabilidad media anual superior al 17%. Su ticket mínimo también es de 100€, pero su estrategia es distinta, mucho más local. Hausera selecciona inmuebles con potencial de revalorización en su área de influencia, aborda reformas integrales para elevar ese valor y finalmente busca operaciones ventajosas de alquiler o venta, para obtener y repartir rentabilidades. Como podrás suponer, el trabajo con un mercado cercano y muy definido sirve para limitar considerablemente los riesgos. Tú inviertes desde donde quieras, pero Hausera realiza de tú a tú y en proximidad todas las gestiones relacionadas con las viviendas.

Otras empresas y actores en el mercado de tokenización de activos y tokenización inmobiliaria en España

Además de plataformas especializadas como las anteriores, en el mercado encontramos varias iniciativas de diversa naturaleza, como OpenBrick. Es el resultado de la unión de fuerzas de una promotora inmobiliaria (Grupo Lar), un banco de inversión (Renta 4 Banco) y una tecnológica (ioBuilders), con el apoyo añadido de Bolsas y Mercados Españoles (BME), la inversora Teras, abogados Garrigues y el banco privado andorrano MoraBanc. La lista de implicados ya nos habla de una obvia integración con infraestructuras tradicionales. Por lo demás, OpenBrick también conecta promotores, intermediarios e inversores a través del blockchain, que permite gestionar valores tokenizados relativos a proyectos inmobiliarios de distintos tipos y captar fondos con agilidad.

También está Token City, una fintech española que trabaja en diversos sectores. Se define como una plataforma para emitir y negociar con activos tokenizados. Dicho de otro modo: es un lugar donde puedes realizar operaciones con tokens (creación, almacenamiento, intercambio…) de forma segura. Así, se perfila como agente que representa la creación de infraestructuras de mercado secundario para tokens en España, incluso más allá del sector inmobiliario.

Los grandes bancos españoles también se han lanzado a explorar el terreno de la tokenización. En el año 2022, BBVA, BME y BID emitieron el primer bono regulado en España registrado con blockchain. Y más recientemente, en 2024, BBVA lanzó un fondo tokenizado a través del sandbox de la CNMV. Estas iniciativas nos demuestran el interés del sector financiero en la tokenización, pero también contribuyen a que el gran público confíe en que se pueden hacer inversiones seguras, rápidas y accesibles con tecnología blockchain.

¿Qué leyes regulan en España la tokenización de activos?

La tokenización de activos no tiene todavía una normativa específica en España, pero sí está sometida a regulación bajo leyes financieras existentes. Debemos pensar que, dependiendo del tipo de token, puede considerarse un instrumento financiero y quedar por tanto bajo la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Además, el Reglamento MiCA (Markets in Crypto-Assets) de la Unión Europea establece nuevas reglas que afectan a este sector.

Se trata de una nueva ley europea para regular los criptoactivos que entró en vigor a finales de 2024. Pretende proteger a los inversores, garantizar que las empresas que emiten o gestionan tokens sigan unas normas establecidas, evitar los fraudes y el uso ilegal de criptoactivos y, en general, hacer del mercado de tokens un entorno más confiable. La falta de regulación en un mercado nuevo siempre genera cierta incertidumbre, por lo que se espera que MiCA aporte un plus de estabilidad.

En cualquier caso, MiCA no regula todos los tokens. Sí tres tipos principales:

1. Los tokens referenciados a activos (ART). Tokens que pueden mantener su valor en relación con otros activos (por ejemplo, las stablecoins respaldadas por bienes reales).
2. Los tokens de dinero electrónico (EMT). Son criptoactivos cuyo valor está ligado a una moneda oficial (por ejemplo, un token que siempre valga 2€).
3. Otros criptoactivos. Aquí se incluyen tokens de inversión que no entran en las dos categorías anteriores.

Los tokens inmobiliarios pueden entrar en la categoría de tokens referenciados a activos (ART) si representan la propiedad fraccionada de un inmueble. Desde la entrada en vigor de MiCA, cualquier empresa que emita tokens en España debe estar autorizada por la CNMV o un regulador europeo equivalente y seguir normas de transparencia y protección al inversor. Por ejemplo, es obligatorio que la información sobre los riesgos de las inversiones se presente de forma clara. La regulación europea es, en última instancia, señal del progreso de la tokenización en nuestro sistema financiero.

La tokenización de activos en el mercado español: propuesta de valor y desafíos

Como hemos visto, la tokenización puede ser vista como una herramienta para la democratización de las inversiones inmobiliarias, al abrir la puerta a la participación de los pequeños inversores en activos que antes sólo estaban al alcance de los grandes capitales. Reental y Hausera ofrecen tickets desde 100€, una cantidad que cualquiera puede permitirse y obtener así rentas relacionadas con un inmueble. Por otro lado, esto también hace que nos resulte más sencillo diversificar nuestras carteras. Podemos participar en múltiples inmuebles o en activos tokenizados diferentes y limitar los riesgos a los que exponemos nuestras inversiones. Pensemos también en lo largo que es el proceso de venta de una propiedad completa, en comparación con lo que ocurre con un activo tokenizado. Hay una enorme diferencia de agilidad, dado que los tokens ya que pueden negociarse en mercados secundarios mucho más fluidos. Al no haber todavía un gran número, auizá un punto flaco en el mercado tokenizado sea la liquidez, pero ya están surgiendo iniciativas para mejorar este punto. Recuerda el mercado P2P de Reental antes descrito o la propuesta de Token City.

La experiencia ‘piloto’ del primer bono regulado en España registrado con blockchain también evidenció que esta tecnología es un avance en términos de eficiencia, porque abarata costes y reduce tiempos de emisión. Esto nos invita a la esperanza en dos direcciones distintas: por una parte, la probable expansión de la propuesta a cada vez más mercados; por otra, el consecuente ahorro tanto para emisores como para inversores. Unida a la transparencia y trazabilidad definitorias de la tecnología blockchain, esa expansión también puede contribuir al incremento de la confianza en este mercado.

En el caso específico de la tokenización inmobiliaria en España, las plataformas ya están atrayendo capital de distintos países del mundo, internacionalizando la inversión del sector. Los promotores y propietarios de inmuebles, por otro lado, encuentran en los tokens una vía alternativa y económica para captar fondos. En ciertos casos esto sirve para impulsar con mayor rapidez proyectos que de otro modo tardarían mucho tiempo en encontrar financiación.

A pesar de las ventajas, la tokenización en España tiene retos que resolver. Uno de los principales es la falta de regulación específica. Aunque el Reglamento MiCA está empezando a aportar claridad, no se puede negar que las empresas enfrentan cierta incertidumbre en lo relacionado con cómo estructurar sus tokens para estar dentro de la legalidad. Y ya sabemos que la incertidumbre siempre se acaba contagiando tanto a inversores como a instituciones financieras. Además, mientras los mercados secundarios estén en desarrollo, la venta de tokens como los inmobiliarios seguirá siendo más difícil que la de acciones tradicionales.

También hay riesgos asociados al propio mercado inmobiliario, como las conocidas caídas en los precios de las viviendas o los impagos de alquiler, que pueden afectar los rendimientos. Y por supuesto, está la cuestión educativa, que afecta directamente a la confianza. El gran público todavía tiene que interiorizar las dinámicas de la tokenización. No entenderlas supone que se vea el fenómeno como algo más extraño y arriesgado de lo que realmente es, incluso a desconfiar de la seguridad digital, pese a todas las garantías que nos ofrece blockchain. Es fundamental que las plataformas hagan un esfuerzo divulgativo sobre los buenos usos de esta tecnología, además de trabajar en la mejora de la experiencia del usuario.